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亏损不止,估值缩水8成,优客工场在割谁的韭菜?

来源:住颜

文/宋子豪

2017年,软银董事长孙正义飞到纽约,在WeWork总部第一次见到亚当诺依曼。这个年轻人说自己正在创造全球首个实体社交网络。

他的原话是:“我们将共同创造一个可以改变世界的社区!”

孙正义无比欣赏亚当,他嘱咐亚当说:”在战斗中,疯狂比聪明更重要。”两人仅交谈了12分钟,就签下了价值44亿美元投资的临时协议。

WeWork的主营业务是联合办公,这在当时是全球风口。

2017年的国内,联合办公同样疯狂。

毛大庆创立的优客工场,不到两年时间就成了行业独角兽,甚至在日后超越WeWork,成为联合办公第一股。

用他翻译“鞋狗”里的一句话来形容行业很贴切:“懦夫从不启程,弱者死在途中,只剩我们前行,一步都不能停!”

不熟悉的朋友,可能会以为这是一群互联网公司发家的故事。

但实际上,联合办公就是整租办公场地,然后把工位分租给需要的人。简单来说就是伪装成互联网公司的二房东。

而共享经济、实体社交、未来办公模式等概念,只是财务情况的遮羞布。一旦扯下来,人们看到的就是持续亏损、估值缩水、裁员、甚至倒闭。

一、行业危机重重

国内的联合办公崛起于2015年。那一年,国家鼓励创业,总理提出了“大众创业,万众创新”的口号。

一年内,中国新注册的公司数量超过400万家,同比增长21%。小、微企业办公需求大涨,联合办公迎来风口。

46岁的万科高级副总裁毛大庆辞去职务,投身创业大潮,优客工场成立了。2015年是大众的创业年,也是联合办公的创业年。

包括WE+、氪空间、潘石屹的SOHO3Q等等共享办公企业,几乎都成立于2015年前后。

5年后,优客工场在纳斯达克上市,超越WeWork成为全球联合办公第一股。

但是上市并不意味着万事大吉,相反的,自从在2018年年末起,优客工场以及整个行业都面临着巨大的危机。

2018年11月,联合办公行业的头部选手,氪空间被爆出裁员比例高达20%,连2018年年会都临时取消了。内部邮件中写到:2019年不会像想象中那么好。

果然,到了2019年2月份,氪空间一口气关闭了6家门店,裁员比例扩大到30%。

而被优客工场收购的无界空间,也在2018年11月初被爆出,因未按时退还6万的押金,有租户上门维权;11月底又爆出,部分项目因拖欠业主房租,导致入驻的商户遭到断电并被要求搬离。

金地集团旗下联合办公业务更是直接被砍掉,子公司深圳ibase原点持有的空间纷纷转让。

优客工场虽然通过spac((相当于国内借壳))上市,但实际上已经从之前最高的30亿美元的估值,缩水到目前的不足5亿美元,估值缩水超8成,并且上市两周内,股价跌了30%。

行业如此之惨,除了受到2019年资本寒冬的影响外,更多的是本身的商业模式就有问题:没有互联网企业的命,得了互联网企业的病。

二、烧钱大战

拿优客工场举例。根据招股书,公司主要盈利方式分为自营模式、轻资产模式两种。

自营模式可以理解为办公室二房东,整租下大面积的写字楼,设计,装修后分租给微小企业;轻资产模式则是通过提供咨询,设计,管理等服务向用户或者业主收费。

截止到2020年6月30日优客工场总在管面积是56.17万平方米,自营模式面积34.03万平方米,占比是61%。

也就是说公司实际上主要业务还是做二房东。

但只要稍微了解二房东这个行业的朋友就知道,当二房东租金成本高,招租压力大。

想要赚钱就得控制成本,提高入住率。

但是联合办公企业几乎都没有控制成本的概念,甚至是不计成本的扩张。

根据世邦魏理仕的研究数据显示,2018年,联合办公在大中华区吸纳了50万平方米的写字楼,为2017年的3倍。

到了2018年6月底,中国联合办公平台数量已经超过300家,布局网点数超6000个,总体运营面积达1200万平方米,提供200万个工位数。

而优客工场这样的巨头,仅在2018年一年就并购了Workingdom、WeDo、Woo Space和New Space四家联合办公空间企业。截止2019年12月,在管面积已经达到64.31万㎡。

规模在不断扩大,但盈利情况并没有好转。

根据亿欧的调研数据,联合办公企业想要达到盈亏平衡,空间至少得达到85%的出租率。

而艾媒咨询数据显示,截止2019年,联合办公企业中近70%入驻率不足7成,甚至还有16.4%的品牌入驻率达不到50%。

大家都在亏钱。

行业大跃进的2018年,中国有40个联合办公品牌倒闭。

那时的毛大庆就像书中说的一样,一步都不能停,撑到最后,自己就赢了。

可真的是这样吗?

按照互联网公司的发展规律,更大的市场份额意味着可以靠规模效应降低成本,但联合办公最大的成本——租金,几乎不会因为规模效应而降低。

相反,位置好的写字楼,租金是一直上涨的。

也就是说,即使烧钱挤垮对手,联合办公企业也很难占到便宜。甚至因为扩张需要租下大量的写字楼,还有可能在竞争中推高租金。

不过,说不定这些企业一开始的目的,就是通过扩张做大估值,然后上市套现。

三、资本撑起的生意

有的人似乎天生就吸引资本。

鸿坤集团董事长赵彬是毛大庆好友,知道毛大庆创业做联合办公,一开始并不赞同。他连续打了两次电话劝阻毛大庆,最后却被毛大庆用一个中午的时间说服了。

最后赵彬还通过以股换股的方式,成为优客工场大股东。一口气拿出鸿坤旗下4个项目和优客工场合作。

毛大庆和亚当诺依曼一样,有着超乎常人的交际能力和语言魅力。他的朋友圈里包括俞敏洪、徐小平、王强、李开复、王石等许多大佬。几乎涵盖了大半个创投圈。

强大的人脉在融资的时候提供了巨大的便利。

优客工场背后的金主有鸿坤亿润投资、真格基金、汉富资本、歌斐资产、红杉中国等等。

据天眼查显示,优客工场从2015年4月到2019年1月,共获得了18轮融资,总金额超40亿元。

几乎每隔80天就有一轮融资。

这种优势让优客工场成为了行业里发展最好的那一批。

不过这也体现了一种问题:资本青睐哪个公司,哪个公司就能发展的更好。

也说明企业没有核心竞争力,同质化竞争严重。所以只能比烧钱,打价格战。

氪空间在2018年提出“感恩节·暖冬”活动,最低能打到5折。

纳什空间租半年送1个月,租1年送2个月。

价格战让整个行业亏损更严重。

优客工场的IPO资料显示,在过去的2017年-2019年,营业收入分别为 1.67 亿、4.49 亿 和 11.67 亿人民币,相应的净利润分别为-3.56亿、-4.30 亿 和 -8.06 亿人民币。

营收和净亏损差不多是一比一的比例,相当于付出2块钱的成本,收入一块钱。这样赔钱的生意还要一直扩大规模。

有趣的是,资本看好的企业也是亏损最严重的企业。资本收割韭菜,联合办公收割资本。

最有钱的企业租最好的地段。

氪空间的在管面积中,包括海航实业大厦、中海广场、万科大都会等大面积物业。

优客工场也在LG双子座大厦、中海广场、华贸中心等地都有经营空间。

他们还要提供更好的办公环境。不但要有休闲区、会议室,还要有厨房、健身房、淋浴室。

打工人在联合办公打价格战的时候,低价享受到了更好的办公环境。这简直是劫富济贫。

投资人看着规模疯涨以为投中了独角兽,企业家等着自己独霸市场,打工人的工作环境更好了。人人都开心。

可大家吃着火锅唱着歌呢,2019年资本寒冬来了。

CBRE的调查显示,2019年1月份起,68%的联合办公运营商计划放缓或停止扩张。

原因很简单,资本寒冬,融资紧张。很多微小企业活不下去了。国内写字楼空置率整体呈上升趋势。

刚刚烧完钱的联合办公企业,不但找不到客户,还遇上了租金上涨。

在这个时间点,WeWork要冲击IPO,但在惨淡的财务情况被披露之后,WeWork不但IPO失败,CEO亚当诺依曼也被踢出公司,公司估值从470亿缩水到80亿。

这是孙正义投资生涯浓墨重彩的败笔。

2019年10月6日,摩根士丹利首席美国股票策略师,迈克·威尔逊就此点评道:“在我们看来,为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经结束了。”

优客工场虽然通过spac(相当于国内借壳)勉强上市,但前路艰辛不言而喻。

其他联合办公企业看到苗头纷纷宣布向轻资产模式转型。

从前毛大庆还说优客工场是70%的we work,30%的rock space。

但在IPO大会上,毛大庆致辞说要“积极探索楼宇经济+多元化企业服务+社群电商服务平台。”

似乎联合办公这个概念不再性感,急需一个新概念。

联合办公的时代还没来到,几乎就要结束了。

最后的话

互联网时代,所有生意都值得重新做一次。

这句话很有道理,但所有生意都有其基本原理,并不因互联网而改变。

至少做二房东就不是单靠烧钱成功。

孙正义说WeWork是下一个阿里巴巴,但现在看起来,这些一心只想杀死对手,而不是引领行业的公司。顶多是四十个大盗。

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